除了增長模式、企業(yè)管理，2013博鰲房地產(chǎn)論壇上的關(guān)鍵詞當(dāng)然少不了“新型城鎮(zhèn)化”和“調(diào)控”。
除了增長模式、企業(yè)管理，2013博鰲房地產(chǎn)論壇上的關(guān)鍵詞當(dāng)然少不了“新型城鎮(zhèn)化”和“調(diào)控”。
雖然不同的房地產(chǎn)企業(yè)對城鎮(zhèn)化的理解各有不同，但誰也不會否認(rèn)，作為下一階段社會經(jīng)濟(jì)的“重大事件”（劉曉光語），城鎮(zhèn)化會帶來巨大機(jī)遇，而其中的風(fēng)險亦需提前防范。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮反思說，在過去十年的調(diào)控中，我們最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調(diào)控措施都在不斷地強(qiáng)化政府的權(quán)力，弱化市場經(jīng)濟(jì)配置資源的作用，“市場那只看不見的手，越來越看不見；政府那只閑不住的手，越來越閑不住?！币虼耍瑹o論是短期調(diào)控還是長效機(jī)制，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，重要的還是優(yōu)化自身生存能力。
“長效機(jī)制處在論證階段，可能還要三個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面?！?月14日，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一透露，目前房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制草案已在征求意見，并將于三中全會前后出臺。呼之欲出的長效機(jī)制，將讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度改革周期。
而在長效機(jī)制最終發(fā)生作用后，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著深度轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)型可以被理解為價值創(chuàng)造?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者通過采訪大量地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)，挖掘住宅開發(fā)收益之后的剩余附加值，也許是住宅市場建立長效機(jī)制后，開發(fā)商的一種必然選擇。
長效機(jī)制草案已在征求意見
也許整個地產(chǎn)行業(yè)從未像今天這樣，迫切盼望著政策的出現(xiàn)。這其實是一種“恐懼源于未知”的心態(tài)，正是因為政策調(diào)控的不確定性激增變數(shù)，使得身處其中的開發(fā)企業(yè)如履薄冰。
“但另一種期待是，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制能盡快建立。”萊蒙國際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事王天也表示，太多的行政和政策干預(yù)影響了這個市場，而盡快建立一個靠法律法規(guī)去規(guī)范的長效機(jī)制，可以逐漸減少行政干預(yù)，“房地產(chǎn)市場也有望逐漸回歸健康?！?/p>
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮指出，“政策是短期的，是即時決策，而長效機(jī)制是制度建設(shè)，是保證這個產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的問題。”
對此，卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)提出，“作為企業(yè)來講，我們呼吁整個房地產(chǎn)企業(yè)要向市場化發(fā)展，因為只有市場才能解決公平和效率的問題。如果再回到政府管控，或者市場化程度越來越弱，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景就很暗淡，”
在此次博鰲房地產(chǎn)論壇上，朱中一證實：“長效機(jī)制還處在論證階段，估計可能還要三個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面?！睋?jù)了解，目前“長效機(jī)制”草案已經(jīng)在征求意見，并將于三中全會前后出臺。
就在博鰲房地產(chǎn)論壇舉辦期間，溫州（樓盤）傳出消息，成為全國首個“放松”限購令的城市，這也是該地區(qū)房價經(jīng)歷了22個月同比下降之后，政策層面的一次調(diào)整。而這次政策微調(diào)，似乎也為目前熱議的長效機(jī)制埋下伏筆。
對于長效機(jī)制，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強(qiáng)保留意見，他表示“至少我參加了幾次討論，原有的稿子都被推翻了。最后留下什么東西，哪些能用，哪些不能用，或者會上提出的意見，哪些吸收了、選用了，我們不知道?！?/p>
在任志強(qiáng)看來，長效機(jī)制涉及到的問題應(yīng)該有四個方面，第一就是制度問題，“一旦土地制度問題從根本上得到解決，沒有18億畝紅線完全私有化了，對房地產(chǎn)來說是一個重大的政策變化?！比沃緩?qiáng)進(jìn)一步指出，其次是市場開發(fā)，然后便是房產(chǎn)稅及保障制度。
“我們對長效機(jī)制肯定企盼，但政策調(diào)整的機(jī)制肯定短期內(nèi)不能消除，取消限購放開，可能是不會出現(xiàn)的事，還會不斷有動態(tài)的政策調(diào)節(jié)的方式?！笔讋?chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光表示，建立一種穩(wěn)定的長效機(jī)制很艱難，開發(fā)商應(yīng)該隨時了解和準(zhǔn)備著應(yīng)對各種調(diào)節(jié)機(jī)制。
寶龍地產(chǎn)總裁許華芳先生則認(rèn)為，長效機(jī)制短時間是無解的，其中土地財政以及新的投資渠道是兩個重要的因素?！埃ㄍ恋刎斦┤绻桓母?，這個利益驅(qū)動是沒辦法平衡的，其次就是調(diào)結(jié)構(gòu)，中國現(xiàn)在財富越來越多，只有房地產(chǎn)好，其它行業(yè)不好，錢依然只能到房地產(chǎn)市場去。而這兩個問題，我覺得國家短時間內(nèi)很難解決?！?/p>
對此，朱中一也表示，雖然長效機(jī)制的雛形也許很快就能現(xiàn)身，“但是制度的落地還要若干年的時間?！?/p>
開發(fā)商謀轉(zhuǎn)型應(yīng)對行業(yè)改革
在這種情況下，地產(chǎn)商應(yīng)該怎么辦？金地集團(tuán)(600383,股吧)股份有限公司董事長凌克認(rèn)為，生產(chǎn)正確的產(chǎn)品至關(guān)重要，“房地產(chǎn)調(diào)控，你也不知道什么時候會有什么樣的政策出臺，所以走一條比較保險（放心保）的路是很重要的，首先你要選擇生產(chǎn)正確的產(chǎn)品。”而他將正確的產(chǎn)品鎖定在剛需和首改。
“做剛需和首改，怎么樣獲得高的利潤？主要有兩個訣竅。”凌克進(jìn)一步指出，高周轉(zhuǎn)及成本控制非常重要?！斑^去我們拿地到賣房子，經(jīng)常需要16個月，或者是12個月。但現(xiàn)在12個月、16個月都不行了，你應(yīng)該要爭取10個月。”
放大到整個行業(yè)，凌克指出，行業(yè)的集中度一定會進(jìn)一步提高，“今后形成數(shù)十個全國性的集團(tuán)，數(shù)十個區(qū)域性的集團(tuán)，小企業(yè)生存能力就會更弱?！?/p>
“另外的一種變化則是，原本單一的住宅公司，今后會形成綜合性的房地產(chǎn)公司，做住宅，也做辦公樓，也做商業(yè)，其中還會開始提供各種各樣的服務(wù)，包括金融服務(wù)，有的地產(chǎn)商可能和網(wǎng)絡(luò)、物流結(jié)合起來，提供零售服務(wù)?！绷杩苏f。
在劉曉光看來，即將進(jìn)入房地產(chǎn)深度改革期，城鎮(zhèn)化勢必成為一個新力量，而企業(yè)的轉(zhuǎn)型、模式的轉(zhuǎn)變，則會產(chǎn)生出更好的產(chǎn)業(yè)價值結(jié)合的產(chǎn)品。實際上，在2012年度的業(yè)績會上，包括萬科、保利、中海外、恒大、碧桂園等開發(fā)商在內(nèi)，均把城鎮(zhèn)化視為房地產(chǎn)行業(yè)中長期利好的因素。
“作為綜合運營商，房地產(chǎn)開發(fā)不僅僅是蓋房子，而在于我們要把前期、后期的綜合運營能力提升，我們更要強(qiáng)調(diào)服務(wù)能力，”金融街(000402,股吧)控股副總經(jīng)理王志剛對此表示，新變革時代的開發(fā)商已經(jīng)不再是一個房子的制造者，而需要建立以客戶為中心的開發(fā)模式。
“改革房地產(chǎn)的新力量，我們面臨未來的市場，每一個企業(yè)都會有自己面對新環(huán)境的做法。但是歸納起來則是，在管理上、產(chǎn)品上、模式創(chuàng)新上，究竟有多大的競爭力?！眲怨獗硎?。
